一二线城市二手房降价 三四线城市发展还有机会吗?

一二线城市二手房降价 三四线城市发展还有机会吗?
二手房全面降温,三四线城市的拐点来了!   一二线城市二手房全面降价,三四线城市发展还有机会吗?   (房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市(三四线城市)发展放缓的信号,它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。)   楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。   日前,国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月份无论是新房还是二手房,一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。   其中新房方面,50个城市价格环比上涨,上涨的城市数量比上个月减少了3个;二手房方面,只有31个城市的价格环比上涨,上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响,更能真实地反映一座城市的房价走势,二手房降价说明楼市正在转凉。   这其中当然有房企以价换量的促销打折因素,不过中指研究院的数据显示,10月各大城市的成交面积,并没有显著增长,可见持币观望的群体正在增加。   像这两天就有媒体报道,北京的二手房全面降价,前两年的高位时期,望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万,“现在650万就能成交。”   而且楼市遇冷的局面,不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安,三线城市南宁,之前的房价涨幅一度领跑全国,近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安,10月更是环比下跌0.4%。   那么一二三线城市新房和二手房的集体降温,对各大城市到底意味着什么呢?又释放了哪些信号?   “房住不炒”,让楼市温度降下来   首先得看到,这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来,“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则,就被中央反复强调,各地都套上了紧箍咒。   在“房住不炒”的红线下,地方并没有太多施展拳脚的空间,尤其是一二线城市,想要放松调控也只能以人才引进为突破口,打着招揽英才的旗号,小范围、分区域地松绑。   但在调控的大背景之外,不同的城市,楼市降温的原因又各不相同。事实上,关于房价的走向,学界向来有“短期看政策,中期看土地,长期看人口”的说法,一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线,然而它们的土地和人口要素,都是不一样的。   以深圳为例,近几个月深圳在一线城市中逆势上涨,除了先行示范区的政策利好,以及相对宽松的调控环境外,还有两个重要因素:   第一,深圳的土地空间严重不足,全域面积只有杭州的八分之一左右;第二,深圳的常住人口不断增长,去年增幅达到49.83万,位居全国之首。一座城市土地紧张,同时人口持续流入,城市发展预期不断提升,房价自然很难轻易降温。   相对于深圳来说,很多三四线城市,其实是不具备这种长期增长要素。   土地方面,中小城市的整体城市化水平,要远远低于大城市,土地储备足够;人口方面,去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个,分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙,没一个是三线外城市。   而且值得一提的是,国家中心城市、都市圈、城市群战略,以及各地盛行的强省会战略,都清楚地说明,近几年来的城市化逻辑,已经转变成优先发展中心城市。   三线外城市的整体发展预期,要远远低于一二线城市,这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系,楼市降温自然在意料之中。   楼市降温,城市发展迎来新气象   过去很长一段时间内,城市化的红利是普惠性地落到大中小城市头上。农民进城带来购房需求,城市扩张则带来了卖地收入,因此,一二三四线城市的楼市,普遍都经历了一个火速升温的阶段。而且,不只是楼市,它们的经济发展,同样都驶上了快车道。   但随着城市化进入到中后期,农村人口向城市流动的趋势放缓,支撑中小城市高速扩张的红利逐渐减弱了。不仅楼市开始降温,城市的整体发展速度同样受到影响。   同时,随着户籍壁垒拆除,城市之间的人口流动更加便利,低线城市在面对中心城市的竞争时,由于产业层次较低,缺少优质的就业机会,越来越难逃脱被虹吸的命运。于是近两年来区域经济领域的新现象出现——一些产业传统、人口流失的中小城市开始了收缩。   对这些城市来说,本身就没有什么产业基础,因此对房地产会特别依赖,卖地收入是重要的财政收入来源。比如海南下面的很多城市,房产投资和GDP的比值,长期都在30%以上。   对房地产的高度依赖,导致一些中小城市在没有足够人口流入的前提下,楼市硬是凭着相对宽松的调控环境,一二线城市外溢的投资需求,棚改货币化的利好等因素,不断升温。   以今年上半年的数据为例,新房半年涨幅排在前列的是大理、秦皇岛、洛阳等,二手房半年涨幅排在前列的是呼和浩特、南宁、唐山等,基本没有一二线城市的影子。   但如前所述,受人口流出、产业空心的影响,靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面,并不是可持续的,上涨周期结束后,土地、人口乃至城市发展预期,对房价的影响还是会发挥根本作用。这一点,从10月的数据已经得到说明。   此前就有媒体报道,截至7月末,有接近三百家房企宣告破产清算,且多位于三四线城市。房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市发展放缓的信号,低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。   当然,降温归降温,从调控的角度看,楼市不能大起,也不能大落。因为房价暴涨会带来泡沫,房价大幅下跌同样会伤及经济本身。地方要在两种状态之间,努力寻求平衡。   只是对人口流出的中小城市来说,上涨周期来临时,它们冲在最前面;楼市出现降温时,它们跌得最猛,如此的敏感度说明楼市缺少一个稳定的基础。   在此前提下,一旦房地产短期刺激的路径被封死,想要维持房价稳定的局面,除了在调控政策上发力外,最根本的还是得早日进行经济转型,合理地规划产业,摆脱对房地产行业的过度依赖。   熊志(媒体人) 【编辑:黄钰涵】

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前员工发文称企业“暴力裁员” 网易两度回应

前员工发文称企业“暴力裁员” 网易两度回应
网易前员工发文称企业“暴力裁员”   网易:将继续和当事人积极沟通推动事件妥善处理 律师:医疗期内不能以不胜任工作为由解除合同   本报记者 车辉   11月24日,一篇称网易“暴力裁员”的文章在网络上被广泛转发。发文者自称是网易游戏前员工,在其生病后,网易采用各种方式希望其离职,避免进行N+1(每工作1年补偿1个月工资)的离职赔偿,其间遇到了“逼迫、算计、监视、陷害、威胁,甚至被保安赶出公司”。   当天和25日晚间,网易两次作出回应。24日晚间其第一次正式回应称:“对不起,我们做错了。”25日称“此事件处理过程长达8个月……夹杂诸多沟通中的谅解误解、妥协坚持、好心错事。”   对此,劳动法相关领域律师则称,企业在员工医疗期内不能以不胜任工作为由解除合同。即使员工不胜任工作,也要按一定程序解除合同并进行补偿。   前员工发文称“被逼迫”离职   网易在回应中已事实承认该发帖人为网易游戏事业部前员工。   该员工称自己2014年上海交大毕业后来到网易,“这5年里,除了某段时间经常在后半夜两三点钟下班,主管说第二天早上可以请病假晚到一会儿之外,我请病假的次数屈指可数。”   去年底身体不适后,期间他跟主管说是心脏出了问题,没有因病减少或耽误工作。“3月底主管找我谈绩效,这次准备给我评D绩效,(他们说)因为我现在不适合在这里继续工作了”。   对被评D绩效,该员工并不认同,他称:“组内的业绩排名基本是主管第一我第二。”   在随后“被逼离职”过程中,他称曾被威胁“影响下一份工作”(通常企业会询问新员工在上一家公司的表现)。他在文章详述了主管和人事部门相关人员对其进行威胁和逼迫的行为,主管甚至隐晦表达其如果不签字,“接下来就是保安和IT人员的事了”。   24日,《工人日报》记者就此求证网易公司时,该企业一位中层管理人员认为,需要认真核实情况,根据自己曾参与的类似事件处理情况看,网易不应有如此不近人情的态度。   网易两度回应   24日晚些时候,网易正式回应称,3月底,该员工主管因绩效原因向其提出解除劳动合同,文章展示的“业绩排名”,实际为工作量排名,不完全反映工作质量,经复核,其绩效确不合格。   网易同时称:“但反思我们的沟通和处理过程,相关人员确实存在简单粗暴、不近人情等诸多不妥行为。对此,我们向这位前同事和他的家人,以及因此受到影响的同事和公众致歉——对不起,我们做错了。”   25日,网易成立了专项事件调查小组,并发布了“内部梳理”文章,称力图将事件复原,以给当事人、社会各界以及网易员工一个交代。   其“内部梳理”文章称,3月底,根据业绩考核,其主管和人事确认该员工工作能力已不能胜任当前工作,遂作出将与之解除劳动合同的决定。   该员工提起申诉后,主管、该员工和公司人事一起复核,仍维持原判定。   随后该员工补交了自5月13日至6月13日的病假申请。网易称这是公司首次知晓其患病具体情况。5月中旬,在员工住院期间,网易人事表现失礼失态,双方未达成有效沟通。   网易称,之后的时间里,该员工在公司内已无实际工作内容。公司建议团队员工关注其身体及心理状况,以防意外。“此举并非(也无必要和实际意义)所谓的监视”。   9月3日,公司人事为其作出赔偿及关怀方案;9月10曰,因单方解除与该员工的劳动合同关系,人事申请了N+1赔偿的请款,随后公司支付了赔偿。   9月17日,该员工向浙江杭州劳动仲裁委提起劳动仲裁,请求共计24万元的经济补偿金。随后撤销。11月13曰,该员工重提仲裁申请,并将仲裁请求变更为要求公司支付其616929.39元的赔偿,本案将于12月11日于杭州劳仲委开庭。   网易方面称:“接下来,我们将继续尝试和当事人进行积极有效的沟通,推进事件妥善处理。”   律师:医疗期内不能以不胜任工作为由解除劳动合同   北京中闻律师事务所劳动法律师赵金涛表示:如果确认发文内容属实,按照劳动合同法相关规定,医疗期内不能以不胜任工作为由解除劳动合同。   他强调,按照相关规定,即使员工不存在处于医疗期间的情况,如果存在考核不合格的原因,也不能直接解除合同。“属于不胜任工作的情况,需要经过调岗或培训,这个程序不能少。如之后仍不能胜任工作的,公司才可以解除合同,但要支付代通知金和经济补偿金。一般是N+1,但如果少了程序,公司违法,那就不是N+1,而是要增加补偿金额。”   “从目前披露的事实看,先不说其是否在医疗期间,单就公司并没有对其进行调岗和培训,而是直接作出了解除劳动合同的决定,涉嫌违法。”赵金涛律师表示。   赵金涛律师称,员工在被解除合同后一年内可以申请劳动仲裁,要求支付违法解除劳动合同赔偿金,也可以与单位进行协商。   记者采访中发现,一些互联网企业员工还遇到过裁员“软暴力”行为。   一位互联网公司前商务销售对记者称,离职就是因为上司威胁要给考核打低分,“到时候一样会被迫离职”。   北京的一家资讯类互联网公司员工说,正常离职后会被新公司做背景调查,员工和上一家公司闹翻了担心会被前东家说坏话,影响录取,所以争取到合适的补偿后,一般会选择妥协。   对此,赵金涛律师提醒劳动者:“目前劳动法律是比较健全的,依照法律,劳动者的权益会得到较好的保护,也不要担心被报复。劳动仲裁法律部门、工会法援机构等都会为劳动者撑腰、提供帮助。劳动者应善用法律武器,了解法律内容,保留证据维护好自己的权益。”   (本报北京11月25日电) 【编辑:黄钰涵】

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